最高院最新裁判观点：建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员转让！

裁判要点：建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）李小祝，男，1960年6月8日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。

委托诉讼代理人陈耕田，男，1949年7月24日出生，汉族，住辽宁省盖州市。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省三亚市人民政府。

法定代表人包洪文。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省三亚市天涯区人民政府。

法定代表人陈积明。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省三亚市综合行政执法局。

法定代表人徐冰。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省三亚市天涯区城市管理局。

法定代表人谭云权。

再审申请人李小祝因诉被申请人海南省三亚市人民政府、海南省三亚市天涯区人民政府、海南省三亚市综合行政执法局、海南省三亚市天涯区城市管理局（以下简称天涯区城管局）房屋规划行政强制拆除一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼行终347号行政判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

李小祝申请再审称：1.案涉房屋已被认定为符合规划，属于合法的建筑物。2.天涯区城管局提供的2016年处罚文件系伪造，不能作为审查依据。请求撤销一、二审判决，依法再审本案。

本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。为了规范和加强农村建房管理，引导农村村民节约使用土地，合理建房，《三亚市农村建房管理办法》对村民自建房的容积率、建筑面积作了详细规定。《三亚市农村建房管理办法》第九条规定，农村村民建房，容积率不得大于1.25，每户建筑总面积不得超过150平方米，家庭人口较多的（≥5），每增加1人，建筑面积可增加30平方米，但每户总建筑面积不得超过218平方米。密度的大小由各区、镇规划建设所根据具体情况进行确定。第十七条规定，农村村民建房，应当在依法取得的宅基地面积范围内建房，超出宅基地面积建房或建筑容积率超出批准要求的，超出部分视为违规建筑，按违章建设处理。本案中，案涉建筑共有十栋六层房屋，总建筑面积为30948.18平方米，已超过上述规定最高标准的9.92倍，故天涯区城管局认定案涉建筑为违法建筑并决定强制拆除，符合法律规定。李小祝主张的再审事由不能成立，不应予以支持。

综上，李小祝的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回再审申请人李小祝的再审申请。

审判长　　耿宝建

审判员　　寇秉辉

审判员　　李光琴

二〇二〇年八月二十八日

法官助理    张巧云

书记员       章    淼