撰文|凯风

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过去20年，中国房价虽然整体上一路上行，但也不乏局地崩盘样本，环京楼市就是最新的一个。

1房价腰斩，环京楼市一片惨淡

从2017年下半年开始，环京楼市就陷入僵局。房价从最高点普遍腰斩，有小区从最高4万均价，下跌到2万。环京地区楼市普遍下跌3-5成。

楼市惨淡之下，“低首付”促销重现江湖，部分楼盘可20%首付“锁定房源”，试图刺激楼市，然而在政策强力限制之下，市场却无人接盘，大量中介门店关停，售楼处门可罗雀。

要知道，在2016年下半年到2017年年初，环京楼市曾经一飞冲天，在京津冀一体化、雄安新区等概念的叠加炒作之下，大量外地投资客蜂拥而至，房价在短短几个月内翻了一番。

没想到，还不到一年时间，境遇已经天然之别。

环京楼市濒临崩盘，对于其他城市有何教训？哪些城市最有可能步其后尘？

2环京楼市为何濒临崩盘？

我们先来看环京楼市的特点。

环京楼市的第一个特征是，本地需求严重不足，承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达8成，其中绝大部分来自于北京。

换句话说，那些在北京买不起房或者没资格买房的人，成为包括燕郊在内的广大环京楼市的主要需求来源。正因为此，环京楼市与北京楼市，可谓一荣俱荣、一损俱损。

2017年至今，北京楼市连续下跌9个月，从最高点下跌6个点以上，环京楼市不可避免受到影响。

环京楼市的第二个特征是，购房客中投资比例过高，同时投机情绪泛滥，这样的楼市安全边际较低。

显而易见，刚需是一个地区房价永久的支撑，如果没有人口流入，也没有实际居住需求的提升，仅靠一些似是而非的概念，靠一些离落地还很遥远的利好，这样的楼市最容易暴涨。同样，也容易暴跌，缺乏稳定性。

环京楼市的第三个特征是，易受政策影响，政策方向一旦发生转换，楼市毫无招架之力。

此前环京楼市的过山车式爆发，正是京津冀一体化、雄安新区等概念刺激的结果，而随着相关概念炒作的结束，以及政策限购的突袭，环京楼市外来需求随之锐减，楼市失去流动性，进而一蹶不振，陷入濒临崩盘的境地。

2月9日，河北省住房与城乡建设工作会议中明确提出：

2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。

可以料见，环京楼市短时间内仍然难有起色。

3谁会步环京楼市后尘？

那么，环京之后，谁会是下一个？

显然，符合环京楼市特征的城市，都存在类似的风险。但会不会大跌甚至崩盘，则要看具体的经济、人口和政策基本面。

对于第一类城市，承载大城市外溢性需求的地区，要看的正是大城市本身的市场是否依旧繁荣。如果北上广深都出现全线调整，周边辐射地区难免都会受到影响。当然，如果本地经济、人口基本面都不错，倒也不用太过担心。

对于第二类城市，纯属概念炒作的地区，则要谨防市场情绪转冷之后，流动性被冰封的可能。过山车式的行情，最终往往都会遭遇环京楼市式的崩塌。

对于第三类城市，成也政策，败也政策。政策宽松甚至直接刺激，一切安好；如果政策突然收缩，那么楼市要听由天命。广大四五线城市，基本都属于此类。借助货币化棚改的利好，在楼市玩着击鼓传花的游戏，看似市场一片繁荣，实则未来堪忧。

所以，当大环境发生变化时，最需要考虑的不再是谁更有上涨潜力，而是谁的安全边际更高。

不要在泡沫的高点起舞，也不要成为击鼓传花的最后一个人，守卫好自己的财富。

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