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房价3000一平不是梦
Original
漫天雪798
漫天霾
2022-10-08
收录于合集
#上海
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#通俗经济学
65 个
#经济学评论
130 个
我说的是大城市,不是农村和县城。你可能觉得我疯了,简直是白日做梦。
可是假如你想想,30年前一部大哥大3万元,现在你去买一部老年机或者学生机,性能超过大哥大,售价200;当时一台黑白电视机,要花掉几个月的工资,现在你一个月工资可以买好几台电视,还是液晶屏的。你会不会觉得,这其实不是做梦?
只要不搞计划控制那种大规模破坏,财产权有保障,资本是一直在积累的,资本积累意味着技术进步,几何式提高产出、降低生产成本、降低价格,而且意味着劳动者的收入也在几何式增长。价格低了,收入高了,生活水平就几何式提升了。
市场经济能够创造来的东西,本来就是超乎想象的;技术能进步到什么程度,从来不是规划出来的,从来是无法预测的。
也就是说,如果没有各种管制和干预因素的叠加,其他条件不变,各种商品的价格都是下降的。
房子就是一种商品,没有什么特殊的。但是大城市房价为什么却一直在暴涨呢?
首先当然是城市化进程,房子的需求旺盛。
城市化进程的启动和加快,是改革开放对人的解放的重要成果。人们不再被锁死在土地上;不再是没有介绍信连村子都出不了,到了城市就会被当作盲流抓起来收容遣送;不再是没有商品粮户口就没有粮票,即使到了城市都会饿死。由此,劳动力的自由流动成为可能,向报酬更高的城市转移,既解决了城市发展需要大量劳动力的问题,又使得亿万人民生活得到了极大改善,从此由农民变成是市民阶层。
城市是文明的象征,意味着精细的分工、频繁的交换、生产的规模效应以及便捷高质量的生活。城市也意味着个性化和自由,一个人可以摆脱农村那种在别人眼光和指指戳戳下生活的束缚,完全依靠个人努力、依托于市场机制,就可以活得很好;再小众的需求,由于城市人口足够多,因此都会有供给。城市有远高于农村的资本量,因此意味着更多的产业、更多的企业、更多的工作机会,以及更高的收入。
那些对城市污名化、只看到城市缺点的人,无法否认,人们会用脚投票,会做出权衡取舍。他们叽叽歪歪,没见几个人离开“冰冷的城市、令人厌恶的城市”而回到农村。
说城市承载力有限、中国的城市人口太多的人,是计划经济的静态思维,似乎水、电、交通都是给定的数字;他们也忽视了价格机制对城市人口的自动调节机制。如果人们忍受不了城市的拥堵和污染,付出的代价超过收益,他们自然会离开。之所以没有离开而还在增长,就是因为他们还是觉得城市生活质量更高,收益超过成本。城市的承载力,从来没有达到过极限。
上海人口2500万,不是太多了,而是太少了。东京都市圈人口3700万,占全日本1.2亿人的31%;巴黎都会区人口1300万,占法国人口6700万的近20%。上海哪里人多了?
全世界的人口,都集中在经济发达的地区和大城市中。美国面积和中国差不多大,但是人口基本集中在新英格兰、五大湖、弗罗里达半岛、德克萨斯以及西海岸的洛杉矶都会区。美国州与州之间的移民是自由的,这才是正常的趋势。
人口向大城市聚集,这是推高房价的唯一的市场因素、自然因素,剩下的,就都是人为因素。
第二就是管制和干预。
对房地产的各种调控,各种建筑标准、环保标准、劳动标准,无一例外,都急剧加大了建筑成本,打击了房地产的供给,导致房价上涨。这些都略过不表。
最重要的是土地供应限制。
土地对于房子,是绝对的专用财货、互补要素,没有土地,房子当然盖不成,供给就受影响。耕地红线、土地用途限制、集体土地难以入市,结果都是打击供给,推高房价。
到任何城市的周边看看,都存在着大片大片的农田和未利用的土地。中外都不例外。
托马斯·索维尔在《房地产的繁荣和萧条》中,考察了美国各大城市的房价。在旧金山湾区,一幢普通房屋售价超过全美平均房价的3倍,在旧金山地区售价过百万的房子,在休斯顿和达拉斯,售价仅15.5万美元。这其中固然有其他因素,但是最重要的就是,加利福尼亚州从1970年代开始实行了严格限制土地用途的法律,这些法律都以保护空地、保护耕地、保护环境、历史遗迹保护以及其他悦耳的政治化的口号。
然而全美开发土地面积不到国土面积的10%,森林覆盖面积超过城市和乡镇面积6倍。托马斯·索维尔说:
对于政治决策来说,民意重于事实,煽动胜于事实。
香港居然有那么多绿地。环保组织整天乱吠,要保留郊野公园和湿地,占到了香港总面积的44%;填海造地也无法推进,说是要“保护海洋生物”,这些团体宁愿让人住在逼仄的“棺材房”里,也不能开发楼盘。当人都活不好的时候,要那么多绿地干什么?香港这样背靠深圳的风水宝地,要不是这些环保分子作妖,人口哪里是700万?3000万还差不多!
上海这样的地方,耕地面积为3150.79平方公里,占全市土地总面积的39.65%。实在是想不通,上海要耕地干什么?在上海种粮食,简直是暴殄天物,把地盖成写字楼和住宅卖了或者收房租不香吗?那这样算下来,在上海种地,一斤小麦和水稻,要卖到天价才划算,到底算不算机会成本?再说了,留那些耕地,难道就够2500万上海人吃了?开什么国际玩笑!
第三才是大杀器:货币扩张。
前面说了,如果不是外在的干预因素,正常的市场进程下,商品价格只会越来越低。那为什么我们却感到物价一直在上涨呢?
长时期、大范围的物价上涨,唯一的原因就是货币扩张。这就好比一场货币扩张与生产力增长的赛跑。生产力提高了,物价下降了,但是货币扩张了,钱不值钱了,把下降的那些给抵消掉了。也就是说,生产力提高与货币扩张,对于价格起到的是相反的作用。
由此你可以想见:40年改革开放,资本积累极其雄厚,生产力发展速度极快,怎么大部分物价还上涨了?因为货币扩张的速度快得超乎想象,生产力进步如此之快,居然都赶不上货币扩张的速度。
也可以反方向想一想:手机、电视、互联网服务,居然一直在降价,这就意味着这些行业的技术进步速度要多快,才填上了货币扩张这个窟窿,造福了亿万人啊。要不是他们吸引大量资本、几何式的技术创新,以货币扩张的速度衡量,一台电视可不得卖10万?
对于房地产行业,更是如此。
城市房地产由于人口流动和干预因素,本来就供需矛盾突出,房地产又是较早拿到银行新增信贷的行业之一,于是房价就必然大涨,而且带动整个产业链的价格上涨。
这时,人们就不仅把房子单纯当作居住用途,而是为了跑赢通胀,保住自己的储蓄,把房地产作为一种投资资产。也就是说,人们不想要手里的钱了,想要实物。
人都希望钱越多越好,但是那叫需要,不叫需求。人对货币的需求,并不是无限的。你愿意持有多少货币,就是你的货币需求。当人们有通胀预期,就会减少货币需求,因为更多的货币留在手上就是在赔钱。所以要将货币换成能够保值的资产,房地产就是这种保值资产。法币时代,你的钱本质上并不是你的钱,只看人家想把货币扩张到什么程度。
病根找到了,治病就容易了。
只要放开土地用途限制,或者折中一下,采用东西部用地指标调剂或者购买,问题就能解决一大半。
陆铭在《大国大城》里曾经算了一个账,只要将上海目前的耕地中的一半转为建设用地,每平方公里按5000人算,就可以容纳500万人口(数据和前面有一定出入),按照最保守的估计,可以产生5700亿元土地出让收入,这些人每年至少创造产出1500亿元、税收420亿元。这是既有利于民众,又有利于政府的事情啊。
不要忘了,他算得实在是太过静态和保守了,不说别的,上海的人口密度,何止5000人/平方公里?上海中心城区的人口密度为每平方公里23092人!
换句话说,城市扩容的潜力还大得很,上海容纳5000万人不是问题。别担心城市承载这个伪问题,交给市场和人的自由选择就可以了。真的要论土地的承载能力,西部地区的土地承载能力才更低,越是经济欠发达地区,单位土地上养活的人口就越少。原始社会,一两个人需要一平方公里,才能维持基本生活,就是这个道理。因此产出太低。
货币扩张,尽可能地降低速度。房价就会降下来。但是我们知道,指望人能克制印钞的冲动,是不现实的。那么只要扩张得不要太过分,以中国目前的资本积累和技术水平,以及中国人的勤劳,只要生产力跑赢货币扩张,房价相对于收入,就是下降的。
不要低估以上因素的降房价潜力。到那时,城市市中心的房价,可能还是会居高不下,因为那是极端稀缺的资源,但是市郊的房产,三千五千一平米,绝对不是梦。不要忘了,市郊慢慢就会变成中心。
人是最大的资源。是人在创造财富,城市人越多,越能打造出各种产业;人越多,分工就越精细、交换就越频繁,生产力水平就越高。让人口自由流动,进入大城市,就业和增收问题解决了,还解决了留守老人和儿童等问题。让私人资本进入城市教育和医疗行业,解除进城人员的后顾之忧,让他们安心在城市置业创业。城市土地得到充分利用,人口聚集效应不断显现,让该发展城市的地方发展城市,该种粮食的地方种粮食,各自发挥比较优势,实现总产出的最大化。
货币少发一点,人民币就会成为硬通货,以中国的经济实力和国际影响力,取代美元成为国际货币不是梦,这不是很多人的梦想吗?
这绝对是利国利民的大好事,是一个不用政府投资和出力,就能够拉动经济、改善民生的新的增长点。
我们要振兴乡村,但是更要振兴城市。实际上,振兴乡村最好的办法,就是振兴城市。乡村人口少了,报酬率就发挥作用了,在乡村的人收入就提高了,进城的人收入也同步提高了,二者之间还会自动调节达成平衡。
别听温铁军那个老鬼胡说。
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